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随着房地产行业出现新的变化，拿地、建房、销售的模式面临革新，附加价值、衍生价值等被行业所重视。而旅游地产兼具房地产开发和旅游项目开发运营，成为很多传统房企创新发展的方向。

事实上，过去一年，旅游地产成为房企大佬角力的重要战场，强者愈强，弱者愈弱，并购、转型、退出成为行业的关键词。根据克而瑞旅游地产事业部今年5月发布的《中国旅游地产发展报告(2015-2016年)》白皮书显示，2015年中国新增的736个旅游地产项目中以房地产开发与建设为主营业务的企业约占80%，且以万达、碧桂园、恒大、绿地、新华联、万科、中弘等大型房企为主。

房企大佬为何纷纷涉足旅游地产领域?明源地产研究院院长刘策在接受长江商报记者采访时表示:“房地产企业纷纷转向旅游地产领域原因在于，一方面传统地产遇到了困境，体现在规模和利润，规模受到了地产开发8万亿天花板的限制，利润包括净资产收益率、利润率这几年都在直线下滑，特别是在2015年和2016年的上半年都已经降到了个位数。另一方面，由于能规避市场调控风险、庞大的市场规模以及政策红利天然的传染性，旅游地产成为房企救赎与重生的新阵营。”

旅游地产成新蓝海

2010年以来，在旅游产业持续高速增长与房地产业结构调整的共同作用下，中国旅游地产在全国范围内得以快速发展，专业研究机构克而瑞发布的《中国旅游地产发展报告(2015-2016年)》显示，近几年旅游地产开发持续升温，2015年全年旅游地产实际完成投资额高达9302亿元，创历史新高。但旅游地产项目数量增速则大幅回落，全年新增旅游地产项目数量仅为736个，增长9.2%。

从旅游地产开发企业数量的变化来看，2015年新增的736个旅游地产项目分别由601家企业投资开发，截至2015年底开发和运营有旅游地产项目的企业共有5297家，同比2014年减少27家。

对此刘策认为:“旅游地产本身成为了一个新的发展蓝海，核心因素主要在三个方面。一是旅游地产地价低，利润空间相对大;二是国内旅游地产做得好的很少，除了华侨城之前有一些涉猎之外，其他企业基本上都没涉足过旅游地产，因此竞争者很少，提前进入可以占据一个有利的位置;三是居民生活水平提高致消费升级，旅游成为居民新的出行方式。”

普遍面临投资周期长回报慢

实际上，除了收购项目融合、落地存在风险之外，对恒大、碧桂园、融创等转型旅游地产的房企自身来说，持有型物业开发运营并非战略诉求，亦非其所擅长。但市场对旅游项目中可销售物业购买态度越来越理性，销售正成为越来越严重的问题。

比如，“旅游+地产”为代表的华侨城在旅游地产上押下重注。公司积极向“地产+旅游”模式转型，推广“成片综合开发”模式。华侨城一位内部人士告诉长江商报记者:“公司近年来更加专注于旅游度假地产、文化创意地产、会议休闲地产、综合商业地产等经营性物业开发与运营，倡导‘游乐让生活更精彩’。”

不过，记者了解到，近年来其模式受到严重挑战，其旅游业务起色不大。2015年，华侨城房旅游综合业务对营业收入的贡献比重由2013年的49.46%降至38.41%，毛利率也由49.39%降至42.51%。对此，华侨城内部工作人员向记者坦言:“主要在于作为第二、第三居所的旅游地产需求并不像之前想象的那么大，推进很困难。面临的长期资金投入、缓慢回报周期，是这个行业普遍面临的问题。”

不难看出，伴随着传统房地产萎靡，一路猛进的旅游地产问题逐渐暴露。对此，刘策告诉记者，要做好旅游地产，企业要具备产业运营能力，包括对产业的认识和整个产业供应链上的整合。而且旅游地产需要几百亿上千亿的投入，很多企业很难匹配大规模的投资和长期回报的要求。

刘策认为，旅游地产发展到今天，想要从激烈竞争中脱颖而出，就需要不断地进行模式和产品创新，通过资源整合，实现旅游地产去住宅化和投资化。

旅游地产“并购转型”主题突出

2015年中国旅游地产在升温中变革，房地产与旅游需求叠加，旅游地产“并购转型”主题突出。

记者从中国旅游饭店业协会、世界酒店联盟获悉，2015年中国房地产业加快转型，在旅游投资势头强劲情况下，万达、恒大等全国主要房地产企业加快布局旅游产业，旅游综合体、旅游度假区、高星级酒店等大型旅游项目成为房地产转型新目标。

此外，在2015年旅游地产收购市场上，表现最活跃的还是“并购王”恒大集团，分别在青岛、贵阳、惠阳、海口、三亚等地并购6个旅游地产项目。截至2015年12月，恒大旗下旅游地产项目达32个。

以48个旅游地产项目数量位居全国榜首的碧桂园在收购市场也相当活跃，2015年收购了天津海昌天澜、深圳太东集团、琼海宝莲城、乐东波波利海岸等4个旅游地产项目。

刘策向记者分析:“对旅游地产来说，本身对规模化就有比较高的要求，通过并购快速实现规模化是个理想选择。从财务上来说，直接收购现成的没有太大问题的项目，从决定收购到完成收购，整个过程不会超过一年，风险会很低。而且它的原始土地成本比较低。”

房企多元化开发折射行业变局

在利润下降、库存上涨的“白银时代”，过去单一的开发模式已遇到瓶颈，更多的房企开始走多元化之路。

而目前旅游地产俨然已经成为转型的“香饽饽”。多位专家认为，旅游地产前景广阔，而且不良的旅游地产项目正逐渐被淘汰，实力雄厚且坚持深耕旅游地产市场的企业也可以通过并购、合作等方式来获得资源条件良好的项目，从而实现规模化、产业化的发展。

事实上，除了旅游文化，城市商业、退休养老、O2O……不断涌现的新领域，使得嗅觉敏感的房企迅速拓展开发思路。业内认为，多元化能规避房企风险，未来企业将会更加细分，在地产产业链上也会更加的延伸。

同策咨询研究部总监张宏伟对长江商报记者表示:“对于进入旅游地产或其他领域的许多房企而言，企业开发新领域地产是迫于生存压力，他们热衷的是‘地产’而非‘旅游’、‘互联网’、‘养老’。在当地政府的支持下，企业拿地成本低得难以想象。而开发商更关注以开发旅游、养老等名义而带来的土地增值，实现周边商业地产和住宅的高回报，因此，从短期内来看，势必会出现新领域和地产脱节的现象。从中长期来看，对于开发新领域地产的企业来讲，由于开发能力、运营能力等综合实力方面的差异，仅仅做‘地产’的这类企业也势必会被洗牌或淘汰，企业的转型之路自然也就到此为止。”

在他看来，转型已经成为一种趋势，但房企的尝试也还是未知之数。如果房企没有及时调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。